溫州房價下跌業主斷供 法院接手不良資產

 &條件最優的信貸房貸emsp;自從浙江在全法院系統推行"司法網拍"以來,已經不止一件拍品吸引瞭媒體的關註。今年3月29日,浙江省海寧市人民法院一處起拍價1.59億的房產已經吸引瞭不少人的註意,如今溫州鹿城區的多處房產再次被爆均以超出起拍價的標準拍出,這一消息再一次將浙江的"司法網拍"和溫州連續下跌的房價推上瞭輿論的風口浪尖。

  溫州房價連續25個月下跌

  時間回撥兩年,記者前往溫州采訪"試點個人境外投資"的時候,當地出租車司機還豎著大拇指說,"別看我們這地方小,城市建設也一般,但房價跟北京都有一拼,河邊那房子看見沒?7萬元一平方米。"

  而在當時,溫州確實是中國樓市的一個投資風向標,房價曾經最為堅挺,也確實一度接近上海、北京、深圳等一線城市。記者從當地幾傢房產中介瞭解到,2012年年初以來,溫州房價就開始下跌,比如綠城集團錦玉園目前已超過50%。現在錦玉園中面積超過400平方米的房產,售價在4.5萬元/平方米,145平方米左右的房產,價格大約4.2萬元/平方米,因業主需要現金,如有意購買價格還可以面談。

  國傢統計局不久前公佈的9月份70個大中城市住宅銷售情況顯示,溫州新房價格環比下跌0.3%,同比下跌1.8%,成為70個城市中唯一房價同比下跌的城市,而這已經是溫州房價連續第25個月下跌。溫州已成為唯一下跌的"孤城"。

  "不僅綠城集團,溫州最大的房地產商中梁置業,其開發的眾多項目如中央公館、首府、棕櫚灣、橡樹灣、香緹錦園、國賓1號等也出現不同程度的降價。"一位房地產中介告訴記者。此外,溫州繼去年泰宇花苑樓盤老板跑路之後,今年下半年再現"爛尾樓"事件。一個名為"海林軒"的項目因開發商欠下巨額債務、資金鏈斷裂等問題,導致項目進展緩慢。其中一期原定於2009年12月31日前交付,被曝已經爛尾三年,而該項目的二期、三期進展基本停滯。

  業內人士稱,在銷售放緩、流動性收緊的背景下,樓盤爛尾必將在一定范圍內發生,那些財務狀況不太健康的企業尤其容易倒下。

 高杠桿下的"次貸"危機

  來自溫州大學房地產研究所的市場監測數據顯示,2006年至2011年,溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米,上漲瞭3.3倍。"溫州房價曾經上漲過快,最主要的一個因素就是杠桿放得太高。這一風險帶來的後遺癥正在顯現。"溫州大學房地產研究所高級研究員陳鴻對記者說。

  由於溫州獨特的信用體系,前幾年溫州樓市最火爆時,購房者除瞭從銀行能貸到一筆錢之外,還能去擔保公司等其他金融機構進行二次抵押。但當房價下跌時,可能出現房屋市值低於貸款總額的情況,這時候就可能出現斷貸的情況。"這就是次貸。"溫州大學房地產研究所高級研究員陳鴻直言,最瘋狂的時候,溫州民間借貸70%至80%的資金都進入房地產。美國次貸危機後商品房斷供的報道不斷見諸媒體,如今這一現象正在溫州上演。

  溫州市銀監分局曾就房地產市場信貸風險狀況,對轄內42傢銀行業金融機構進行專題調查。調研結果執筆人黃坤表示,調查的情況顯示,目前全市已經發生的棄房一共是580戶,其中純抵押貸款出現棄房是183戶,抵押加保證貸款出現棄房一共是397戶。

  "這些不良資產當中,我們法院會根據已經生效的判決書進行資產處置,現在很多都放到瞭網上,成功率算是很高瞭。"溫州鹿城區人民法院負責資產處置的工作人員告訴記者,"去年6月份,浙江省高級人民法院開始探索互聯網司法拍賣,我們緊隨其後,把房產的司法拍賣搬到瞭網上。"

  "司法網拍" 相對市場價格有不少折價

  10月29日上午9時許,溫州鹿城區人民法院資產處置拍賣正在淘寶進行,一處標的為"溫州鹿城區九州大廈1幢415室"的房產,還有50分鐘就結束拍賣,市場評估價為144.3萬元,起拍價為95萬元,上午9時已經有12人報名,加價幅度1萬元,競價周期1天,延時周期5分鐘/次,最終出價26次,最後成交價為124萬元。

  "拍賣競價前競拍人需向支付寶賬戶打入應繳的保證金,在拍賣過程中該筆資金會被凍結,拍賣結束後未能競得者凍結的保證金自動解凍,凍結期間不計利息,而競拍成功的人的保證金會自動打到法院的固定賬戶上。"溫州鹿城區人民法院相關工作人員告訴記者,"尾款可以采用線上和線下兩種方式進行支付。"

  鹿城區法院提醒,標的物轉讓登記手續由買受人自行辦理,所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人承擔。

  "法院的服務比一般的房產中介還專業,但因為是法院拍賣,房產被法院查封,部分視頻中的房屋內一片狼藉。"溫州當地一中介人員稱。記者翻閱拍賣記錄發現,在已成交的記錄中,拍賣最激烈的房產是錦玉園4幢2003室,該房產為溫州綠城集團開發,421平方米,也是"二進宮"拍賣,市場評估價2240.5萬元,起拍價為1523萬元,報名人數4名,但圍觀人數達1359人,保證金150萬元。累計出價206次,被競買號為"R2057"的買傢以1886萬元成交,折合單價為4.48萬元/平方米。

  "這房產的價格和最高峰時相比,縮水一半。"當地中介人員稱,這種價差正是"司法網拍"吸引人的地方,"司法拍賣房給剛需購房者增加瞭一個新的購房途徑,即使有問題,也有司法途徑給自己維權。"

  "司法拍賣房源相對市場價格還是有不少折價優勢的。"據溫州鹿城區人民法院介紹,拍賣房的評估價以市場價為基準,但所取的是相對保守的市場價格區間內的下限。不僅如此,司法拍賣還存在司法處置價,即在評估價的基礎上有降價的幅度。

  "此外,經過兩次流拍後,起拍價還有20%以內的降價空間。這也是很多有經驗的競拍者在第一次拍賣時會選擇觀望,到第二次、第三次拍賣才會出手的原因。"

  省"傭金"無地域限制公開透明 有三大優勢

  根據淘寶網提供的數據顯示,從去年6月26日第一次"司法網拍"開始,到今年9月底為止,已經拍瞭1114件拍品,還有572件待拍,已經拍完的房和車中有1058件成交,56件流拍,成交率達95%,那麼"司法網拍"究竟有何魅力會吸引競拍者"虎視眈眈"呢?

  首先,是省去大量的"傭金",這無疑為很多競拍者節省瞭大量成本,這也是"司法網拍"效果顯著的最直接的優勢。根據最高人民法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》,拍賣成交的,拍賣機構可以按照下列比例向買受人收取傭金:拍賣成交價200萬元以下的,收取傭金的比例不得超過5%;超過200萬元至1000萬元的部分,不得超過3%;超過1000萬元至5000萬元的部分,不得超過2%;超過5000萬元至1億元的部分,不得超過1%;超過1億元的部分,不得超過0.5%。

  其次,拍賣不受地域限制,也是"司法網拍"的另一大優勢。淘寶網成熟的技術和龐大的客戶群是它的獨特優勢。阿裡巴巴司法拍賣運營專員施美婷告訴記者,"獲悉司法拍賣公告的人數越多,社會關註度越高,參與競買的人就可能越多,拍品競價就可能提升,就會趨近實現拍品利益最大化的目標。"

  最後,"司法網拍"的公開透明也是其重要優勢之一。"開拍前甚至拍賣過程中,有競買意向的人隨時可以報名,隨時可以支付保證金,隨時可推薦~各家銀行房屋抵押借款利率告訴你你哪裡辦最快核貸款比較推薦以參加競拍,在競買結束前,法院不可能預測有多少人參加競買,什麼人參加競買,更不知道最後現身的人是誰。隻要拍賣沒有結束,你前面哪怕一次都沒叫過,但你進來後可以一槌定音。"施美婷說,"由於這些競買人信息是不可知的,誰想操縱這一過程都是很難的。"

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013信用貸款轉貸-10-31/09262474859.shtml


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房貸利率比較2013

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